E' l'ufficio più attrezzato a livello locale per il rilievo ed il controllo degli abusi edilizi, il punto di riferimento per l'accertamento degli abusi edilizi sul territorio del comune.
Particolare attenzione viene posta al controllo del rispetto di quanto previsto nelle concessioni edilizie rilasciate dall'amministrazione comunale e di ciò che è contemplato dagli strumenti urbanistici. L'Ufficio Controlli Edilizi si muove anche nel campo della salvaguardia dell'ambiente, un settore molto importante della vita cittadina.
Ogni anno vengono effettuati centinaia di controlli, che portano all'accertamento di illeciti edilizi, con conseguenti sanzioni amministrative, segnalazioni di reato alla Procura della Repubblica ed in qualche caso anche con il sequestro dell'immobile o del cantiere abusivo.
L'ufficio intrattiene un proficuo rapporto di collaborazione con la Procura della Repubblica dalla quale riceve richieste di sopralluoghi e di intervento.
PREMESSASembra strano vedere in pagine della polizia municipale notizie prettamente tecniche relative a materie quali l'edificabilità e l'urbanistica. Si ritiene necessario però evidenziare quelle che sono le norme che regolamentano la materia, considerato che, la polizia edilizia, in fase di controllo del territorio è costretta a reprimere abusi di ogni tipo che spesso si estrinsecano, a seconda della fattispecie abnorme, in quella che tecnicamente viene definita notizia di reato. Notizia di reato significa diventare indagati e successivamente imputati in procedimento penale che nella migliore delle ipotesi costerà del denaro per il legale; nelle peggiori una condanna penale con l'abbattimento di quanto irregolarmente realizzato. L'obiettivo di questa premessa è quindi (tranne che non si voglia trasgredire o comunque rischiare, ma i condoni stanno finendo) la diffusione di alcune poche regole precise che facciano evitare problemi di una certa rilevanza. Il primo suggerimento, quando si vogliono fare dei lavori edili, è quello di rivolgersi agli uffici tecnici del comune in cui si intendono effettuare i lavori, oppure al proprio tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto) e spiegare il tipo d'intervento edilizio che si intende realizzare. Nessuno, meglio di loro, saprà fornire i chiarimenti necessari ed in relazione a questi l'attività edilizia, anche in sede di controllo o verifica da parte di agenti di polizia edilizia, sicuramente non darà alcun problema. La normativa attuale, peraltro, è molto chiara rispetto ai tempi; cioè le concessioni o autorizzazioni hanno dei tempi certi rispetto all'iter procedimentale . La conoscenza di queste poche cose, forse sarà un piccolo aiuto a rispettare la legge. E' opportuno ricordare che ogni Comune ha un proprio regolamento edilizio e delle norme di attuazione. Vi possono essere poi piani particolareggiati, di recupero, di insediamenti produttivi, ecc.E' importante anche ricordare che esistono leggi speciali per la tutela dei vincoli paesaggistici, ambientali, architettonici, artistici, ecc. per cui le tipologie di intervento edilizie devono essere raccordate con i nullaosta necessari per l'effettuazione dei lavori richiesti. Concessione ediliziaLa concessione edilizia è obbligatoria per ogni opera che comporta la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Il soggetto che rilascia la concessione è il dirigente l'ufficio tecnico (urbanistico). Ciò con l'introduzione delle norme contenute nella L.127/97 (Bassanini bis). La legge 662/96, all'art. 2, ha meglio disciplinato tempi e modi, nonché la nomina di commissari ad acta, relativamente a tutto l'iter che dall'istanza del cittadino arriva al rilascio materiale del titolo concessorio. È necessario ricordare che la concessione edilizia ha una validità di tre anni (salvo proroghe concesse) ed i lavori devono essere iniziati entro un anno dal rilascio della concessione stessa. L'ufficio istruisce il provvedimento e la commissione edilizia (commissione permanente dell'ente) esprime, in sedute generalmente non aperte al pubblico, il proprio parere sul progetto all'esame. Bisogna ricordare che copia della concessione e degli elaborati deve essere sempre tenuta in cantiere a disposizione degli organi di controllo (P.M. e le altre forze di Polizia), i quali possono in qualunque momento accedervi ed effettuare i controlli sia rispetto alle norme generali che regolano la materia, come pure rispetto al Regolamento edilizio. Importante è anche l'apposizione del cartello di cantiere che indica tutti gli estremi relativi alla concessione.La concessione edilizia è necessaria per: Ogni opera che comporta la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e quindi della situazione territoriale esistente. Si ha quindi necessità di rilascio di concessione edilizia per:
AutorizzazioniE' necessaria l'autorizzazione edilizia, rilasciata dal Dirigente l'Ufficio Tecnico Comunale per:
Denuncia di inizio attività edilizia (per lavori previsti dalla L. 662/96, art. 2, c. 60/7). TIPOLOGIA DI LAVORI PER I QUALI E' SUFFICIENTE LA DIA (L. 662/96, art. 2, comma 60, punto 7): Manutenzione straordinaria restauro e risanamento conservativo; eliminazione barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; recinzioni muri di cinta e cancellate; aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetria; opere interne a costruzioni non comportanti modifiche di sagoma e prospetti e non arrecanti pregiudizio alla staticità degli immobili; impianti tecnologici che non si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni; varianti a concessioni già rilasciate che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non cambino destinazione d'uso e categoria edilizia, non alterino i prospetti e non violino prescrizioni contenute nella concessione edilizia; parcheggi nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato. N.B. Per tali categorie di lavori occorre richiedere l'autorizzazione edilizia quando gli interventi rientrano in zone vincolate dalle leggi 1497/39, 431/85, 1089/39 e/o in zone omogenee "A" determinate dal D.M. 2/4/68 e/o in centro storico. Da una indagine conoscitiva si è verificato che la documentazione da presentare e l’iter procedimentale da seguire potrebbero essere i seguenti: Modalità richiesta: Istanza presentata 20 giorni prima dell'inizio dei lavori, presentare al Protocollo della Circoscrizione, nella quale ricadono le opere a farsi denuncia di inizio attività ex art. 19 L.241/90 in carta legale, indirizzata al Sindaco, con la nomina del tecnico progettista che assevera le opere a farsi e del direttore dei lavori. Documenti:
Annotazioni: A lavori ultimati, il tecnico asseveratore dovrà emettere certificato di collaudo finale attestante la conformità dell'opera al progetto presentato Attività di controllo La maggior parte dell'attività repressiva di P.G. della Polizia Municipale è in tema di Polizia edilizia (Art. 4 della L. 47/85). L'art. 20 della predetta legge disciplina i casi nei quali si viola la normativa urbanistica e quindi, a seconda del tipo di violazione, si incorre in violazioni amministrative (sempre) ed anche penali. Di propria iniziativa, ma molto più spesso su segnalazioni, esposti, denunce, la polizia edilizia effettua dei controlli sull'attività edilizia nel territorio. Diminuiscono i casi in cui si edifica in totale assenza di concessione edilizia, ma molto spesso ci si trova di fronte a difformità essenziali dal progetto approvato. In casi di questo tipo si configura il reato penale e quindi si compiono una serie di atti urgenti e dovuti. Si procede alla compilazione del verbale del sopralluogo edilizio, copia della viene inviata a diversi soggetti (vedi schema 2), alla redazione della notizia di reato, inviata al Procuratore della Repubblica presso la Pretura Circondariale, ci si può trovare nella ipotesi di dovere eseguire il sequestro preventivo del cantiere, che nelle 48 ore successive deve essere convalidato dal Giudice dell'indagine preliminare (G.I.P.), si dovrà predisporre apposito verbale di affidamento in custodia con la relativa nomina del custode giudiziario, vi potrà essere l'elezione del domicilio del trasgressore e la contestuale nomina del legale di fiducia. Come è riscontrabile le situazioni e gli atti da compiere sono diversi. Ipotesi operative Come ogni lavoro che si rispetti, anche il controllo istituzionale dell'attività edilizia nel territorio deve avere una sua programmazione sia nei tempi, sia nei modi. Nei centri più grandi avremo nuclei operativi di Polizia edilizia, mentre, nei piccoli centri ovvero nei Comandi con poche unità tutti si occuperanno anche di questo settore, molto particolare e molto specifico. L'idea è quella che anche nei piccoli centri ci sia un responsabile, anche agente, che curi questo settore con una particolare competenza. Sarà necessario quindi che disponga di tutta la normativa, anche regionale, e di tutti gli atti amministrativi e regolamentari che disciplinano in sede locale la materia. Costante dovrà essere l'aggiornamento e la partecipazione a corsi di formazione. Nello specifico, l'attività di controllo dovrà essere impostata ad una pianificazione degli interventi che siano costanti nel tempo. Ciò contribuirebbe ad un comportamento più rispettoso delle leggi da parte del cittadino che si sentirebbe sempre osservato. Non bisogna dimenticare poi il controllo delle zone fuori dal centro abitato; spesso nelle zone agricole si realizzano manufatti in totale assenza di concessione edilizia. Ovviamente tale lavoro che presenta aspetti anche aleatori, dovrà avere un momento di verifica: capire cioè, in base ai dati in possesso, l'evoluzione del fenomeno, i luoghi più esposti a possibili abusivismi, i periodi nei quali tali attività avvengono più frequentemente. Necessario potrà anche essere il lavorare in sinergia con gli uffici tecnici in relazione alle informazioni in loro possesso: dalle concessioni e autorizzazioni rilasciate, alle denunce di inizio attività presentate (D.I.A.). E' opportuno anche che il settore di Polizia edilizia sia fornito degli strumenti necessari per poter operare ivi compresa la modulistica necessaria, anche su supporti informatici. Il necessario contatto con l'Autorità Giudiziaria presuppone il rispetto di una certa tempistica e, quindi, in relazione organizzare l'attività anche nei tempi da seguire e rispettare nelle diverse procedure. Qualora non vi siano procedure informatiche nella gestione dei diversi adempimenti (notizia di reato, verbale di sopralluogo edilizio - urbanistico, adempimenti alle ordinanze relative, ecc.) sarà necessario organizzare la tenuta dell'archivio corrente e dei relativi registri in modo tale da poter seguire l'iter procedimentale in maniera corretta e puntuale per evitare possibili omissioni in atti d'ufficio con le relative sanzioni, a carico del responsabile, sia di natura amministrativa che penale. Facsimile di verbale Verbale di sequestro di immobile su delega della Magistratura
Altri schemi di verbali sono contenuti in altra parte del documento relativa alla polizia giudiziaria. Abitabilità - agibilità Affinché gli edifici, o parti di essi, possano essere utilizzati è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al Sindaco. Il certificato di agibilità e/o abitabilità si rilascia per fabbricati che hanno già ottenuto una concessione o autorizzazione edilizia per una precisa tipologia di interventi. L'abitabilità è riferibile alla residenza abitativa, l'agibilità all'utilizzo non residenziale (in genere si utilizza il termine abitabilità). Si consiglia comunque, visto che la documentazione varia a seconda della tipologia, di contattare l'ufficio tecnico ovvero rivolgersi, ove istituiti agli Uffici Relazioni con il pubblico. L'utilizzo di un immobile in sprovvisto di certificato di abitabilità è un reato di natura contravvenzionale; l'accertamento di tale fattispecie è soggetta ad comunicazione di notizia di reato ex art. 347 CCP. La violazione è prevista dall'art. 221 del R.D. 1265/34. Spesso il magistrato ordina il sequestro dell'immobile. Al fine di disciplinare le modalità per il rilascio della autorizzazione all'abitabilità/agibilità ovvero per il formarsi del silenzio-assenso sulle istanze nei termini previsti dalle disposizioni del d.p.r. 27 aprile 1994 n.425 è necessario presentare istanza al Sindaco in carta bollata, a firma della proprietà o aventi titolo, corredata di:
Al fine di conseguire gli obiettivi della legge di accelerazione del procedimento per l'emissione dei provvedimenti in materia di abitabilità e agibilità, tale dichiarazione dovrà essere supportata da certificazione redatta dalla competente struttura della A.S.L., da richiedersi in via preventiva direttamente dal Direttore dei Lavori, oppure dovrà essere supportata da dichiarazione del Direttore dei Lavori da cui risulti l'intervenuto decorso, senza interruzioni di termini o tenuto conto di essa, dalla richiesta alla A.S.L. del termine di gg.30 previsto perché la medesima possa ritenersi implicitamente e favorevolmente accolta (se previsto), oppure dovrà essere prodotta quanto meno copia dell'istanza di inoltro all'A.S.L. della richiesta di parere preventivo, fatto salvo il buon esito della medesima Preventivamente all'inoltro dell'istanza al protocollo generale del comune, all'interessato dovrà essere comunicato il responsabile del procedimento e, se previsti, dovranno essere applicati i diritti di segreteria. Ove, entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza al protocollo generale del comune, non sia stato rilasciato il provvedimento da parte dell'amministrazione, l'abitabilità/agibilità' si intende attestata, in forza dell'art. 4 punti 2 e 3, a decorrere dal 45° giorno. Ove siano stati interrotti i termini per richieste di integrazione documentale da parte dell'amministrazione, i medesimi decorreranno per intero dalla data di presentazione delle integrazioni allo sportello del servizio amministrativo dell'ufficio tecnico comunale. Sono fatte comunque salve le possibilità' di ispezioni, da parte del personale preposto dell'amministrazione, nei 180 gg. successivi al formarsi del silenzio-assenso. Autorizzazione Sanitaria Per ottenere l'autorizzazione/licenza di cui sopra occorre compilare una domanda in carta legale indirizzata al Sindaco. Potrà essere utile il seguente modello:
Una volta inoltrata la domanda il Sindaco rilascia l'autorizzazione previo parere favorevole espresso dall'Azienda USL - Servizio Igiene Pubblica competente territorialmente. Documentazione da presentare Alla domanda potranno essere allegati:
Per completezza si offrono le seguenti definizioni:
Normativa di riferimento Normativa nazionale
Leggi di tutela artistico, monumentale, ambientale, paesaggistica
Leggi regionali Normativa locale
Norme correlate
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